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定期借家契約

定期借家契約を説明する上で、普通賃貸借との違いのご説明を外すことは出来ません。

普通賃貸借の主なポイントは
契約期間が2年、中途解約をする際の予告期間、貸主からの解約が難しい事が挙げられます。

では定期借家の場合はどうでしょうか。
定期借家の主なポイントは
契約期間を定めて更新しないことが出来る(迷惑な人を更新しないで出せる。)、中途解約は問題なく出来る
というのが主なポイントです。

定期借家契約の利点は、転勤等でいつかは戻ってくるが戻ってきたらそこに住みたい、建物が古くなってきたので壊したいが立退きが大変、騒音やマナーが悪い人を契約更新しないで出したい等様々な利点があります。
定期借家契約では双方の希望が一致すれば問題無く再契約が出来ます。
普通賃貸借では借主保護の観点から貸主側から契約の解除が難しいのですが定期借家では再契約をしなければ契約を終わらせる事が出来ます。
ここが一番大きい所で立ち退き料の請求等がありません。
また、更新料はありませんが、再契約料として貰う事が出来ます。

これだけを見れば定期借家が良いのですが、借主側から見ると更新が出来ず出されてしまうのでは無いか、という疑問もあります。
借主側から見るとメリットは無いように見えますが、アパート全体で迷惑な人が少ない指標に出来るのでは無いでしょうか。
また、会社契約の場合は定期借家契約が敬遠される場合もありますのでその際は普通賃貸借で行うのが良いと思います。
用意する書類が多く、手間がかかりますがこれから定期借家が認知されていけばどんどんこちらの契約が増えていくのではないでしょうか。

既に普通賃貸借契約で入居されている人も条件によっては定期借家に切り替えられます。
借地借家法の改正された平成12年3月1日以降の契約で貸主と借主の合意があれば可能です。

定期借家契約はまだまだ認知度が低く、得体の知れない物として不動産業者や家を探している人が敬遠してしまう可能性があります。
なので、自分の事情に合った契約形態を考えていく必要があります。

防犯対策

部屋探しをするときのテーマとして「防犯対策がしっかりとされている物件なのか?」
ということを意識して探す方が増えています。

近年増加傾向にある賃貸住宅の窃盗事件も一日に約55件も起こっていると言われています。

一人暮らしの女性をターゲットにした空室対策であれば防犯対策は絶対条件です。
そして男性の中でも防犯を意識してお部屋探しをしているのです。

お部屋を探されているお客様のアンケートでも常に上位にランクインしています。
なのでオーナー様も空室対策として考察していかなければなりません。


防犯対策でニーズの高い設備

①オートロック
②テレビモニター付インターホン
③ホームセキュリティー
④防犯カメラ

その他の防犯対策
鍵・ドアチェーン・面合資・シャッター・防犯ガラス・センサーライト・各種センサーなど


防犯対策の二つの意味
まず、最初に防犯対策には二つの考え方があります。

「宣伝文句」
「実際の防犯対策」

オートロックは単身女性からは絶大な人気のある設備です。
しかし、オートロックマンションの空巣被害は年々増加してきています。
防犯対策として一見有効そうに見えるのですが、なぜなのでしょうか。

実はオートロックのマンションに住まれている入居者様に防犯意識が低い方が多いのです。
オートロック付のマンションに住んでいて防犯意識が低いというのは一瞬矛盾しているようですが、
オートロックがついているということで、安心しきってしまい、驚くべきことに玄関の施錠をしないという方がとても多いのです。
そして、プロの泥棒ならオートロックでも簡単に進入することが出来るといいます。扉の下から長めの紙などを差込んだりと、いくつかの方法で開かせます。
さらに配送や集金の人がマンション内に入ってこない為、人と行き会うことが少ないので、泥棒は安心して仕事ができる、ということです。


このようにオートロックは「宣伝文句」としては非常に有効です。
だからといって「実際に役に立つ防犯対策」かには疑問があります。


つまり、賃貸経営を行うオーナー様はこの二つの側面をバランスよく考えていかなければならないのです。

やってはいけない不動産投資

1、転売目的不動産投資
投資した不動産を人に貸して賃料収入などを受け取るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待する方法です。
一般的に不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。
中古物件を購入して、リフォームして売却する投資ですが、キャピタルゲインを求める不動産投資はプロでも失敗する事例があるので非常に難しいです。

2、新築ワンルームマンション投資
最近、マンションの一室を購入する新築ワンルームマンションの人気があるようです。
こちらの特徴としては
・新築なので高い家賃でも当初の入居者が入りやすい
・駅から近くて自己使用も出来ると考える
・サブリースで安定した収入となる。
といった事が挙げられます。

しかし、ここに落とし穴があります。
新築分譲時は管理費や修繕積立金が安いのですが、大体4~5年間隔で上がっていきます。
さらに、新築を購入すると2割前後価値が下がるので売ろうとしても購入時よりも安くなってしまいます。
サブリースの落とし穴は別のページに説明があるので簡単にご説明します。
部屋が決まらなくてもずっと安定した収入があると思ってしまいますが、これは貸主が不利な契約でリース料を簡単に下げる事が出来ます。
また、家賃の15~20%とリース開始から2-3ヶ月分の家賃が免責となってしまうのです。

3、新築・相続税対策アパート建設
土地に建物が何も建っていない場合、固定資産税が6倍になってしまいます。
その税金を少しでも安く抑えるように、新築アパートを建設をする方法です。
新築なので、修繕費用が多くかかることはほぼありません。
ポイントとしては
・建築費用をいかにして安く抑えるか
・最終的な収支がどのくらい大きくなるのか
・マーケティング
が大切になります。
また、新築ワンルームマンションで記述したようにサブリースの問題点もあります。

4、ソシアルビル投資
店舗、事務所が入り乱れる雑居ビルは利回りが非常に高く魅力的な物件に見えます。
しかし、家賃の滞納、入居客付で苦戦するケースが非常に多い投資でもあります。
プロの業者でもよほどの物件がないと躊躇してしまうのが現実としてあるので、
購入する際は専業オーナーとしての覚悟が必要となります。


5、競売マンション、アパート投資・都内の物件
競売での物件取得には瑕疵担保免責や修繕積立金の滞納などが障害となるケースが大きくあります。
また、前の持ち主が部屋を荒く使っているとリフォームで大きい出費も考えられます。
競売物件を専門に扱う不動産業者と話をしてみると苦労は多いようです。
また、都内の物件は土地値が高いので、どんな物件でもなかなか採算が合わないという声をよく聞きます。

エントランスは綺麗に

お部屋のリフォームの前にまずやらなければならないことがあります。

エントランスを徹底的に綺麗にすることです。

「究極の空室対策」という内容を前述させて頂きましたが、
現在入居されているお客様に快適に住んで頂くという視点からも
エントランスを綺麗にするということはとても大切なことです。

また、エントランスを綺麗にするということは同時にこれからお部屋を探されている
お客様に向けての空室対策にもなるのです。

一石二鳥の効果がある手段ではありますが、しっかりと対応できているアパートは多くないのが実態です。


それではまずどんなことをしなければならないのでしょうか?

エントランスの床タイルをリフォームする?壁を塗り替える?ポストを新しくする?

方法論として上記の手段がありますがその前にやらなければならないことがあります。

オーナー自ら掃除をする!

自分の物件を自分で掃除をしたことがあるでしょうか。

私自身、物件の管理を依頼されていなくても時間の合間をみて物件の掃除をする事があります。

そうすると意外と見えなかった物件の「悪い所」が見えてくるのです。

手摺りのさび、階段塗装の剥がれ、電球切れ、ポストのチラシ、ゴミ置き場の汚れ、植栽の枯れ。

掃除の業者に頼んでも建物を綺麗にはしてくれますが、細部のチェックはしてくれません。

持主のオーナー様が自ら掃除をしながらチェックをすることで今まで見えていなかった問題を発見することになります。

その欠点をなくしていくだけで物件の商品価値を高めていくことができるのです。


空室対策について、この鉄則を意識して下さい。
お部屋を探しているお客様は建物の外観を見て入居するか否かを90%決定する!

賃貸経営におけるリスク

一章で記述した賃貸経営は非常に魅力的ですが、その裏には必ずリスクが存在します。

①空室のリスク
アパート経営のデメリットの中で、もっとも大きいのは空室のリスクです。不動産投資は部屋を賃貸することによって賃料という収入を得るので、空室が多いほど収入は減少します。
さらに、空室期間が長引いてしまうとローンの返済に持ち出しが必要になるなど、投資計画に狂いが生じてしまいます。
ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあるといわれています。立地やデザイン、間取り、防犯、管理、貸し方、賃料など、様々な方法で近隣の物件と差別化を図ることにより、空室のリスクを回避することができます。
まずは、専門家の意見を良く聞きながら物件選びをすることが大切です。

②家賃下落のリスク

近隣に新築物件が建ったり、空室を埋めるために家賃を下げたりと最初の想定よりも家賃を下げなくてはならないと投資利回りが下がってしまいます。
選んだ物件に対して、どんな需要があるのか?それに対しての供給量はどのくらいあるのか?
それを見誤ると大変なことになってしまいます。

③家賃滞納のリスク
家賃の滞納者が出ることもアパート経営のリスクです。
現在の借地借家法の枠組みの中では賃借人は大きな権利(住居権)を持っています。
滞納があったからといってすぐに退去して貰えません。訴訟になった場合でも退去まで時間や手間がかかります。

④建物や設備の老朽化リスク
経年劣化による建物の老朽化は、避けて通ることはできません。しかし、老朽化した建物をそのままにしておくと、新たな入居者がなかなか決まらなかったり、家賃設定を下げざるを得ない状況になったりします。
また、地価が下落すると資産としての価値が低くなってしまう可能性があります。

⑤人災のリスク
近年問題となっている高齢者の孤独死、あるいは、年々増加傾向にある若者の自殺、治安悪化による死亡事件など。
現在、日本の政治情勢や経済情勢による負の状況も賃貸経営にとっては無視できるものではありません。
孤独死の発見が遅れてしまえばオーナー様にとって大きな損害となってしまうこともありますし、事件や自殺が一度起これば不動産としての価値が著しく落ちてしまうこともあります。
こちらのリスクについては確実なリスクヘッジが難しく、常にオーナー様の頭を悩ませる部分です。

⑥自然災害(地震や火災など)のリスク
建物すべてにいえることですが、地震や火災などで建物が倒壊・消失してしまうというリスクがあります。
傷害保険の加入はもちろんですが、耐震性・防火性の高い構造の物件を選ぶことも大切です。

⑥金利上昇のリスク
ローンを利用して不動産投資を行なうにあたって変動金利を選択した場合、数年後に返済額の上昇が起こることもあります。

⑦換金性の低さのリスク
好立地で利回りのよい物件であればリスクを軽減することができるので、最初のエリア選定やマーケット分析を綿密に行なう必要があります。
アパート経営は物件の賃料で収入を得ることを目的にしているので、急遽お金が必要になって売却しようとしても簡単に現金化することができません。あくまでも長期的な投資スタンスを持つことが大切です。


①~⑦の他にも入居者や近隣トラブルなどもあり、夢の不労所得というには程遠いリスクを抱えることになります。
そのリスクについてきちんと認識した上で万全な対策を施す必要があります。
プロフィール
赤木不動産

上野

Author:上野
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