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賃貸物件での孤独死

賃貸物件での孤独死

近年、高齢者の方や独身の方の孤独死が問題になってきています。

家賃の滞納や郵便受けに新聞や郵送物が溢れている、
電気ガスが滞納により止められている等の理由によって入居者に連絡を取り、
発覚する事が多いです。

多くのケースで問題となるのが亡くなられた方の家財道具の処分と部屋の中に残る臭いです。

契約者の方が亡くなっても契約は終了されていない為、相続人と交渉して契約を解除する必要があります。

従って、家財道具を勝手に処分する事は出来ません。

相続人がいない場合や相続放棄をされた場合は、家庭裁判所に申し立てをしなければなりませんので時間と費用がかかります。

入居者の方と契約する際に連帯保証人の方か連帯保証会社と契約する事が重要となります。

しかし、連帯保証会社の場合は損害賠償の義務はありませんので連帯保証人や相続人に損害を請求するしかありません。

また、部屋の臭いや汚れ等は通常のリフォームで取る事は難しいです。

程度によりますが、床を剥がして木部の入れ替えが必要になったり特殊な消臭が必要となります。

最近では特殊清掃のパック料金の物等があります。

自治体によって孤独死を防ごうという動きもあります。

さいたま市の場合ですが、福祉電話があります。

対象者は市内在住の65歳以上のひとり暮らし高齢者で継続的に安否確認の必要な方となります。

また、民生委員の方の見回りもあります。

しかし、公共サービスにも限界があり、全てのカバーは出来ませんので、

その穴の対策をしていく事が重要となります。
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賃貸物件での自殺・孤独死

賃貸経営を行っているオーナー様が避けて通ることが出来ないリスクとして
「自殺」や「孤独死」というものがあります。

しかも、自殺や孤独死などの問題は年々増えてきているのです。

今まで何もなかったオーナー様も決して人ごとではありません。

もし自殺や孤独死があると物件の価値が落ちてしまいますし、
告知事項として次の入居者の方に伝えなければならないので新しい入居者を探す事も難しくなります。
(告知事項の明確な基準は無いので言う必要が無い事も伝えてるのが現状です。)

遺族の方に損害賠償請求をしても損害の100%を補填出来る事は難しいと思います。

対策として最近の賃貸用の保険では高齢者の孤独死したお部屋の原状回復費用をカバーしているものがあります。

例えばセーフティジャパンリスクマネジメントさんの「賃貸くらし安心保険」だと30万円を限度に損害費用が保障されます。
(火災・盗難もカバーされている2年間で約15,000~20,000円程の保険です。)

告知義務や損害賠償請求は個々の条件によって変わってきますので、
最寄りの不動産会社や管理会社に相談に行ってみてください。

家賃滞納

空室で悩んでいた物件がようやく決まったと思ったら、
今度は入居者が家賃を払ってくれない・・・。
そんな事で悩まれているオーナー様も少なくないと思います。
実際にどうすればいいのでしょうか。


①予防策
・契約前に入居者を事前に会ってコミュニケーションをとる。
・連帯保証人をきちんと選ぶ。
・家賃保証会社の加入を義務づける。
・入金する日にちを厳格化して、遅れた場合に即日対応する。
などの様々な予防策があります。

契約前に入居者と会うことはとても重要です。
しっかりとした仕事に就いているか。収入はあるか。
引越しのきっかけは何かなど。(転出転入を繰り返している場合は注意する必要があります。)
ゴミだしや自治会などの世間話をする合間にさり気なく聞いてみるといいかもしれません。
連帯保証人も同様に仕事に就いて収入があるかの確認もきちんとする事が望ましいです。
また、保証人としての同意書を書面で作り、実印で捺印と印鑑証明を添付する事が後々のトラブルを避ける意味合いもあります。

保証会社についてその選定は難しい場合があります。
保証会社が倒産してしまう可能性がある以上、その選定は慎重にならざるを得ません。
もし、倒産してしまうと折角支払った保証金が無駄になってしまうだけでなく、
万が一滞納等があった時は大変な労力をかけることになる為です。

契約の時に家賃の入金日は決定しているかと思いますが、
入金が遅れてしまう場合もあります。
「入金を忘れてしまった」「当月に予期せぬ出費の為に振込めなかった」など。
理由は様々ですが、一つだけ言えることは情に動かされずに厳格に支払ってもらうことです。
厳しい言い方ではありますが、実際に家賃を滞納する方の特徴として、
支払日がちょっとずつ遅れてくるという傾向があるためです。
その兆候が表れてきたと感じたら前もって確認の連絡をすることも必要かもしれません。
そのくらい家賃の滞納はシビアなのです。


②それでも滞納が発生した時の対処法
・電話をする。
・手紙を送る。
・訪問する。
・連帯保証人に連絡する。

①の予防で記述しましたが、家賃滞納で重要なことは即日対応です。
一日の遅れが一ヶ月、はたまた三か月とずるずる引きずってしまうケースも珍しくありません。
即日対応と言っても入居者が中々応じてくれなかったり、連絡が取れないこともあります。
その時には間髪入れずに連帯保証人に連絡をします。
それでも応じない場合は内容証明郵便で催促する必要があります。
少し厳しいのでは?というオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、
甘い相手に対してはルーズになってしまいます。
しつこく、うるさく言ったところから払うのです。

ただし、その際にやってはいけない事が何点かありますので注意が必要です。

・夜中(夜9時以降)に電話をしたり、訪問したりして催促をする。
・家賃を払わないので勝手に荷物を処分し鍵を交換してしまう。

この様な行為は禁じられており(判例)、逆に訴訟を起こされてしまうケースもあります。

このようにプロの不動産屋や経験豊富なオーナー様ならいざ知らず、
オーナー業を始めたばかりの方には少々辛い部分もあるかと思います。
対処を誤れば話がぐちゃぐちゃになったり、とんでもないことになってしまったりしてしまいます。
その時は一人で抱え込まずに管理を委託している管理会社や友人などに聞いたりして、
慎重に対処した方が賢明です。


③任意退去と強制退去
・入居者と協議して退去をお願いする。
・法的な手続きによる強制退去。

ここまで来ると、素人のオーナー様ではなかなか対処しきれなくなってきます。
裁判所が絡んできますので不動産会社か弁護士へ相談する必要があると思います。
費用もかさみますのでなるべくこのような事態にならないようにしたいところです。
プロフィール
赤木不動産

上野

Author:上野
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