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防犯対策

部屋探しをするときのテーマとして「防犯対策がしっかりとされている物件なのか?」
ということを意識して探す方が増えています。

近年増加傾向にある賃貸住宅の窃盗事件も一日に約55件も起こっていると言われています。

一人暮らしの女性をターゲットにした空室対策であれば防犯対策は絶対条件です。
そして男性の中でも防犯を意識してお部屋探しをしているのです。

お部屋を探されているお客様のアンケートでも常に上位にランクインしています。
なのでオーナー様も空室対策として考察していかなければなりません。


防犯対策でニーズの高い設備

①オートロック
②テレビモニター付インターホン
③ホームセキュリティー
④防犯カメラ

その他の防犯対策
鍵・ドアチェーン・面合資・シャッター・防犯ガラス・センサーライト・各種センサーなど


防犯対策の二つの意味
まず、最初に防犯対策には二つの考え方があります。

「宣伝文句」
「実際の防犯対策」

オートロックは単身女性からは絶大な人気のある設備です。
しかし、オートロックマンションの空巣被害は年々増加してきています。
防犯対策として一見有効そうに見えるのですが、なぜなのでしょうか。

実はオートロックのマンションに住まれている入居者様に防犯意識が低い方が多いのです。
オートロック付のマンションに住んでいて防犯意識が低いというのは一瞬矛盾しているようですが、
オートロックがついているということで、安心しきってしまい、驚くべきことに玄関の施錠をしないという方がとても多いのです。
そして、プロの泥棒ならオートロックでも簡単に進入することが出来るといいます。扉の下から長めの紙などを差込んだりと、いくつかの方法で開かせます。
さらに配送や集金の人がマンション内に入ってこない為、人と行き会うことが少ないので、泥棒は安心して仕事ができる、ということです。


このようにオートロックは「宣伝文句」としては非常に有効です。
だからといって「実際に役に立つ防犯対策」かには疑問があります。


つまり、賃貸経営を行うオーナー様はこの二つの側面をバランスよく考えていかなければならないのです。
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究極の空室対策とは

様々な空室対策が書籍やインターネットなどで紹介されていますが、究極的な空室対策が存在します。

当たり前の話ではありますが、とても重要なことでもあります。
それは入居者に長く住んでもらう事です。
中々忘れがちで、本当に対策しようと思うと大変な労力がかかります。
それでも、これこそが究極の空室対策なのです。
いくら小手先の空室対策を行って入居者が次々と退出していったら元も子もありません。


具体的な対策として
①入居者の不満をなくす
②不満が出たときに早期に対応


まず一番に行っていただきたいことは入居者とのコミュニケーションです。
遠方に住んでいてなかなか対応お話しできない方もいらっしゃるかもしれませんが、電話でもメールでも、とにかくコミュニケーションを重ねて、気軽に不満を言ってもらえるような関係が理想だと思います。

また、共用部分の掃除などは徹底的に行うべきです。

廊下の手すりの塗装が剥げてしまっても塗り替えるべきです。
そこまでやって今入っている入居者に快適に住んで頂くということが大切です。

それでも不満が出てしまったら、早期に対応して下さい。
たとえば、エアコンが壊れてしまった、給湯器が壊れてしまった、水漏れが発生したなど。
色々なケースがありますが、もし不満が出てしまっても早期解決することで入居者の満足度は上がるものです。
しっかりと対応しましょう。

和室は不人気?洋室変更術

「和室のない部屋を探しています。」
最近、賃貸の仲介をしているとよく聞く条件の一つです。
特に若い入居者に多い特徴です。

それではなぜ和室は人気がないのでしょうか。
その原因として次の理由が挙げられます。

・埃やゴミを吸いダニやシラミを発生しやすい
・畳以外の木質部が日焼けや傷、汚れが目立つ
・古びた和室は薄暗く感じてしまい、気が滅入ってしまう
・寒いイメージがある
・家具配置に困ってしまう(現在はベットが主流の為)


確かに畳はマメに掃除をしなければいけないイメージがあります。
今の若い世代は男女共に会社に勤めており、夜遅く帰ってくるような状況の中、
マメに掃除をしなければならないということを敬遠するでしょう。

また、入居前は完璧にリフォームをしてる部屋が多くあります。
それらと比べると畳を交換しただけの部屋ではほぼ勝ち目はありません。
部屋が古く見えると寒い部屋だと感じてしまうというのです。

さらに、今の若い入居者はベットで就寝します。
つまり、和室である必要がないのです。


では、和室があるお部屋は今後どのようにしたらよいでしょうか。

和室を洋室にリフォームする事になりますが、多大な費用がかかってしまいます。
しかし、何かしらかの手を加えないとこのままでは空室のままです。

そこで、なるべく費用をかけないリフォームを考えていきます。


①和室を完璧に洋室にした場合

畳を撤去してフローリング材を置くだけ、という工事ではありません。
障子や襖(ふすま)を洋室用に変更しなければなりませんし、重要なのは床にある根太と言われる下地の部分です。
畳の場合、強度があるため、根太があまりなくても床を支えられるのですが、
フローリングに変えようとすると下地の補強が必要となります。
また一階部分だと断熱材が入っていないケースもあり、フローリングに変更の際は入れることが望ましいです。

6畳の和室を洋室に変更する場合は20万~30万円程かかることになります。


②和モダンの部屋にする。

ただの和室では古びた部屋になってしまいますが、そこに現代のモダンテイストを融合する事で和モダンというジャンルになります。

畳はそのままにして、白木の柱、敷居、鴨居、廻り縁などを濃い色のペンキ(黒色がオススメ)で塗ります。
そしてクロスは明るい白やアジアンテイスト寄りにするならば民芸調のクロスにします。

そうする事で和モダンの部屋が完成します。
モダンテイストが加わる為古めかしさは感じないはずです。
全体的な工事としては7万円くらいでできる工事です。

畳の種類についても従来の畳ではなく、琉球畳やカラー畳、フチなし畳などもあります。
あえて和室を残される選択肢をとったとしても他の物件にはない工夫をすることができます。

高額工事ではないので楽しみながらリフォームしてみて下さい。

外壁塗装は必要か?

「エントランスは綺麗に」という話とリンクしますが、
外観を美しく保つということは入居者対策としても空室対策としても効果があります。

そして、外壁塗装の塗替えはとても大きな意味があります。
「お部屋を探しているお客様は建物の外観を見て入居するか否かを90%決定する!」
という話はエントランスとセットで考えなければなりません。

しかし、外壁塗装には多額の費用がかかります。

2階建の足場を組めば20万円、サイディングのコーキングを打替えると50万円、外壁塗装まですると100万円。

確かに毎度毎度出来るような工事ではありません。

本当に必要な時期に必要な工事だけ行えば良いのです。

では必要な時期とはいつか?

一般的に外壁の塗装は10年くらいで塗り替えるのが理想だと思います。
塗壁やサイディング、タイルなどの工法がありますが、
塗壁8年、サイディング10年、タイル20年
といった感じです。

あくまでも目安なので実際には風通しや湿気、陽当たりなどによって同じ工法でもまちまちです。
外壁塗装を怠ってしまった場合
ひび割れやコケが生えたり、その結果、雨漏れで躯体などが腐食し、建物の寿命を短くすることになるかもしれません。


ただし、一つだけ考えて欲しい点があります。
リフォーム業者にとっては外壁の塗装工事はそこまで手間がかからず、利益が非常に大きい工事です。
相談に行けば、間違いなく「塗り替えましょう!」と言われるでしょう。

赤木不動産で管理しているオーナー様や建売を購入して頂きたお客様から度々、外壁リフォームの相談に来ることがあります。
突然、リフォーム業者の営業マンが来て、「外壁塗装の塗替えをしないと大変なことになりますよ。」と言われるのです。
結論から言うとほとんどのケースで外壁塗装が必要ありませんでした。

確かにサイディングのコーキング部にややヒビが入っていましたが、もう3年は大丈夫な状態だったりしました。

もちろん少しでもヒビが入ったら打直す方がいいに決まってます。

しかし、外壁塗装には多くの費用がかかりますので、信頼できる業者に一度ご相談下さい。

フリーレントという貸し方

フリーレントとは入居してから数か月の間、家賃が無料となる契約形態です。
大体、一ヶ月間フリーレントを付与する物件が多いです。

入居者からは多くなりがちな初期費用が抑えられ、オーナー様には賃料を下げずに入居を促進することがでします。
また、賃料を下げて募集をするとすでに入居している他の部屋の住人から賃料を下げて欲しいという要求が出ることにつながりかねません。
フリーレントを用いれば表面上の賃料はそのままで不公平感はあまり無い為、値下げ要求の心配も少なくて済みます。
また、投資物件の場合には利回りが重要となります。
もし、物件を手放そうとした場合にも賃料の分高利回りとなりますので高く売りに出せるというわけです。

デメリットとしてはフリーレント物件の契約では短期で解約されてしまうとかなりの痛手となってしまいます。

そこでフリーレントを設定するときは解約条項を付随します。
解約条項の内容は契約より二年未満で退出した場合は1ヶ月分の家賃を違約金として支払うものとする、という文言を入れます。
そうする事で短期の解約を防ぐ効果もあるのです。


フリーレントのシュミレーション

賃料6万円のワンルームを2年間貸した場合の比較

通常の収入           144万円

フリーレント1ヶ月付けた場合  138万円
家賃を2500円下げた場合     138万円

フリーレントを1ヶ月付けるということは賃料を2500円下げる事と同義なのです。
長い間、入居者がいなかった場合は家賃を下げることも検討しなくてはなりませんが、
この様な方法でも入居者の促進が可能です。

まとめ
メリット
・初期費用が安く抑えられる=入居者が集まりやすく空室率が下がる。
・家賃は下がらないため物件の資産価値は落ちない。
・家賃が下がらないため同じ建物の他の入居者から家賃減額要求が発生しない。

デメリット
・短期で退出されると痛手である。
・解約条項を付けると2年間の退出制限がある。
プロフィール
赤木不動産

上野

Author:上野
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