FC2ブログ

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

室内での猫の飼育を可能にするという事

 空室対策でペット可能物件という事は多くのオーナー様が実践してきていることと思います。

しかし、多くのペット可能物件は犬の飼育が可能であるだけで猫の飼育までは禁止しているケースがとても多いです。
つまり、犬の飼育を可能にしても、もはや空室対策としては効果が薄いことを意味しています。

逆に猫の飼育が可能な物件はほとんどないため、空室対策としては大きな効果が期待できます。

ただし、猫の飼育には臭いの問題以外にも爪とぎという大きな問題があります。

 猫が爪とぎを行った結果、壁紙や扉に限らず、フローリングまでも爪あとが残ってしまい、原状回復費用はかなりの高額となってしまい、トラブルの原因となってしまいます。

 しかし、お客様が猫を飼いたいという需要が多くあり、供給が間に合っていないという原状は逆にチャンスと捉えることもできます。
その対策方法については入居前の説明をしっかり行うことや入居者がしっかりとペットのしつけが出来る人かを判断することも重要です。
 そして、爪とぎをしても問題ない物件に作り変えるという考え方もあります。
スポンサーサイト

テナントリテンション

テナントとは借主 リテンションとは長く住んでもらうこと
とても重要です。

なぜなら、どんなにすばらしい空室対策を行って入居者がすぐに決まったとしても、
それ以上に退出者が増えてしまってはもともこもありません。
現在入居されている方は「リピート客」なのです。

たとえば、個人で経営されている様なカフェで「常連さん」を考えてみて下さい。

この常連さんはどうして何度もそのカフェに足を運んでいるのでしょうか。

建物の外観や内観のデザインが素敵で綺麗とかスタッフの対応が気さくで気持ちいいとか何か理由があると思います。

賃貸住宅でも同じことが言えます。
毎月家賃を支払ってくれる「常連さん」なのですから、
いつまでも快適に住んでいただきたいと思っていただけるはずです。

そのために共用部分は綺麗に保つ必要があります。
いつも汚い状態だと「いつかはもっと綺麗な所に住み替えよう」と思われてしまうでしょう。


もうひとつ貸主が長く住めば得をするという貸し方もあります。

たとえば、賃貸借契約の更新時にテレビモニター付きのインターホンを導入してみてはいかがでしょうか。
あるいはエアコンを新調したり、プロのクリーニングを入れてあげたりと。
空室になった時にお金をかけなければならないのなら、今、住まれている方に使ってあげたほうが、
喜んでもらえますし、投資が活きてくるのではないでしょうか。

定期借家契約

定期借家契約を説明する上で、普通賃貸借との違いのご説明を外すことは出来ません。

普通賃貸借の主なポイントは
契約期間が2年、中途解約をする際の予告期間、貸主からの解約が難しい事が挙げられます。

では定期借家の場合はどうでしょうか。
定期借家の主なポイントは
契約期間を定めて更新しないことが出来る(迷惑な人を更新しないで出せる。)、中途解約は問題なく出来る
というのが主なポイントです。

定期借家契約の利点は、転勤等でいつかは戻ってくるが戻ってきたらそこに住みたい、建物が古くなってきたので壊したいが立退きが大変、騒音やマナーが悪い人を契約更新しないで出したい等様々な利点があります。
定期借家契約では双方の希望が一致すれば問題無く再契約が出来ます。
普通賃貸借では借主保護の観点から貸主側から契約の解除が難しいのですが定期借家では再契約をしなければ契約を終わらせる事が出来ます。
ここが一番大きい所で立ち退き料の請求等がありません。
また、更新料はありませんが、再契約料として貰う事が出来ます。

これだけを見れば定期借家が良いのですが、借主側から見ると更新が出来ず出されてしまうのでは無いか、という疑問もあります。
借主側から見るとメリットは無いように見えますが、アパート全体で迷惑な人が少ない指標に出来るのでは無いでしょうか。
また、会社契約の場合は定期借家契約が敬遠される場合もありますのでその際は普通賃貸借で行うのが良いと思います。
用意する書類が多く、手間がかかりますがこれから定期借家が認知されていけばどんどんこちらの契約が増えていくのではないでしょうか。

既に普通賃貸借契約で入居されている人も条件によっては定期借家に切り替えられます。
借地借家法の改正された平成12年3月1日以降の契約で貸主と借主の合意があれば可能です。

定期借家契約はまだまだ認知度が低く、得体の知れない物として不動産業者や家を探している人が敬遠してしまう可能性があります。
なので、自分の事情に合った契約形態を考えていく必要があります。

やってはいけない不動産投資

1、転売目的不動産投資
投資した不動産を人に貸して賃料収入などを受け取るインカムゲインと、その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待する方法です。
一般的に不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。
中古物件を購入して、リフォームして売却する投資ですが、キャピタルゲインを求める不動産投資はプロでも失敗する事例があるので非常に難しいです。

2、新築ワンルームマンション投資
最近、マンションの一室を購入する新築ワンルームマンションの人気があるようです。
こちらの特徴としては
・新築なので高い家賃でも当初の入居者が入りやすい
・駅から近くて自己使用も出来ると考える
・サブリースで安定した収入となる。
といった事が挙げられます。

しかし、ここに落とし穴があります。
新築分譲時は管理費や修繕積立金が安いのですが、大体4~5年間隔で上がっていきます。
さらに、新築を購入すると2割前後価値が下がるので売ろうとしても購入時よりも安くなってしまいます。
サブリースの落とし穴は別のページに説明があるので簡単にご説明します。
部屋が決まらなくてもずっと安定した収入があると思ってしまいますが、これは貸主が不利な契約でリース料を簡単に下げる事が出来ます。
また、家賃の15~20%とリース開始から2-3ヶ月分の家賃が免責となってしまうのです。

3、新築・相続税対策アパート建設
土地に建物が何も建っていない場合、固定資産税が6倍になってしまいます。
その税金を少しでも安く抑えるように、新築アパートを建設をする方法です。
新築なので、修繕費用が多くかかることはほぼありません。
ポイントとしては
・建築費用をいかにして安く抑えるか
・最終的な収支がどのくらい大きくなるのか
・マーケティング
が大切になります。
また、新築ワンルームマンションで記述したようにサブリースの問題点もあります。

4、ソシアルビル投資
店舗、事務所が入り乱れる雑居ビルは利回りが非常に高く魅力的な物件に見えます。
しかし、家賃の滞納、入居客付で苦戦するケースが非常に多い投資でもあります。
プロの業者でもよほどの物件がないと躊躇してしまうのが現実としてあるので、
購入する際は専業オーナーとしての覚悟が必要となります。


5、競売マンション、アパート投資・都内の物件
競売での物件取得には瑕疵担保免責や修繕積立金の滞納などが障害となるケースが大きくあります。
また、前の持ち主が部屋を荒く使っているとリフォームで大きい出費も考えられます。
競売物件を専門に扱う不動産業者と話をしてみると苦労は多いようです。
また、都内の物件は土地値が高いので、どんな物件でもなかなか採算が合わないという声をよく聞きます。

エントランスは綺麗に

お部屋のリフォームの前にまずやらなければならないことがあります。

エントランスを徹底的に綺麗にすることです。

「究極の空室対策」という内容を前述させて頂きましたが、
現在入居されているお客様に快適に住んで頂くという視点からも
エントランスを綺麗にするということはとても大切なことです。

また、エントランスを綺麗にするということは同時にこれからお部屋を探されている
お客様に向けての空室対策にもなるのです。

一石二鳥の効果がある手段ではありますが、しっかりと対応できているアパートは多くないのが実態です。


それではまずどんなことをしなければならないのでしょうか?

エントランスの床タイルをリフォームする?壁を塗り替える?ポストを新しくする?

方法論として上記の手段がありますがその前にやらなければならないことがあります。

オーナー自ら掃除をする!

自分の物件を自分で掃除をしたことがあるでしょうか。

私自身、物件の管理を依頼されていなくても時間の合間をみて物件の掃除をする事があります。

そうすると意外と見えなかった物件の「悪い所」が見えてくるのです。

手摺りのさび、階段塗装の剥がれ、電球切れ、ポストのチラシ、ゴミ置き場の汚れ、植栽の枯れ。

掃除の業者に頼んでも建物を綺麗にはしてくれますが、細部のチェックはしてくれません。

持主のオーナー様が自ら掃除をしながらチェックをすることで今まで見えていなかった問題を発見することになります。

その欠点をなくしていくだけで物件の商品価値を高めていくことができるのです。


空室対策について、この鉄則を意識して下さい。
お部屋を探しているお客様は建物の外観を見て入居するか否かを90%決定する!
プロフィール
赤木不動産

上野

Author:上野
FC2ブログへようこそ!

カテゴリ
リンク
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

検索フォーム
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。