赤木不動産　賃貸経営研究所

まず、オーナー様に考えて頂きたいことがあります。
照明器具が付いていない物件を営業マンがお客様に案内する時間帯は何時がいいでしょうか？
当たり前ではありますが、お部屋に一番太陽の光が入る時間帯です。
窓が東側に向いていれば10時頃が陽当たりがよく、西向きであれば15時頃がいいと思います。

しかし、考えてみて下さい。
そんなにピンポイントな時間に部屋を案内出来るでしょうか？
営業マンにとってお客様の時間をコントロールすることはとても難しいことです。

ましてや、オーナー様の部屋を熟知している営業マンは中々いないのではないでしょうか。
あるいは、昼間仕事をしているお客様は日が落ちた後に部屋を見に来るかもしれません。
そんな時に部屋が真っ暗だとしたらお客様はどのように感じるでしょうか・・・。
「照明は入居者が付けるもの」という常識はもはや古い考え方です。
その常識に囚われて多くのオーナー様が照明を付けていないのが現状です。
しかし、逆に考えてください。
現状、照明を付けてないオーナー様が多くいるということは照明を付けるだけで差別化が図れるのです。
ぜひ、照明の導入を検討してみて下さい。

ここで消毒といったらまずトイレですよね。
ここが結構ポイントなのですが、リフォームをしているときに職人さんとかがトイレを使ってしまうということがあります。
絶対にトイレは使わないでくださいというのは酷な話ではありますが、消毒済みのＰＯＰがあれば職人さんも遠慮して外で用を済ますこともあります。

あとは案内中にお客さんが使ってしまうケースですよね。

これを防ぐことは中々できないですが、ラップを巻いてしまうというのも手です。
水が蒸発することも防げますからね。

近くに住んでいて定期的に掃除に入れるのであれば、逆に自由に使って頂くのも手ではあります。
トイレを使っちゃダメよってところがある中でトイレを使ってもいいですよというのは逆を言うと差別化にもなります。
オススメはしないですけれども・・・。

アパート近くに住んでいるオーナーさんに多いのですが、案内があったときにオーナーさんが空けに行くという物件がありますが、これはやめた方がいいです。
入居者さんの顔が見たいとか案内に入る数を把握したいとか、確かに重要な事で意識としてはとても大切なんですが、もし、出かけてしまっていて鍵が空けられない状態だったらどうするんでしょうか。
それで案内が入らなかったら立派な機会損失ですよね。

ずっとお部屋の隣で控えてなさいというのは酷な話ですので、現地にキーボックスを置いて下さい。
ここでキーボックス選びのポイントですが、私はこちらのキーボックスをオススメします。
5000円くらいでかえるものなんですが、中には２０００円くらいで買えるものもあります。
でもちょっと問題があって、安いキーボックスって壊れるんですよ。
キーボックスが壊れるとかなり悲惨です。
雨風が当たるところに設置する場合は特に耐久性が重要となります。あまり、安いものは選ばない方が無難です。

　空室対策でペット可能物件という事は多くのオーナー様が実践してきていることと思います。

しかし、多くのペット可能物件は犬の飼育が可能であるだけで猫の飼育までは禁止しているケースがとても多いです。
つまり、犬の飼育を可能にしても、もはや空室対策としては効果が薄いことを意味しています。

逆に猫の飼育が可能な物件はほとんどないため、空室対策としては大きな効果が期待できます。

ただし、猫の飼育には臭いの問題以外にも爪とぎという大きな問題があります。

　猫が爪とぎを行った結果、壁紙や扉に限らず、フローリングまでも爪あとが残ってしまい、原状回復費用はかなりの高額となってしまい、トラブルの原因となってしまいます。

　しかし、お客様が猫を飼いたいという需要が多くあり、供給が間に合っていないという原状は逆にチャンスと捉えることもできます。
その対策方法については入居前の説明をしっかり行うことや入居者がしっかりとペットのしつけが出来る人かを判断することも重要です。
　そして、爪とぎをしても問題ない物件に作り変えるという考え方もあります。

テナントとは借主　リテンションとは長く住んでもらうこと
とても重要です。

なぜなら、どんなにすばらしい空室対策を行って入居者がすぐに決まったとしても、
それ以上に退出者が増えてしまってはもともこもありません。
現在入居されている方は「リピート客」なのです。

たとえば、個人で経営されている様なカフェで「常連さん」を考えてみて下さい。

この常連さんはどうして何度もそのカフェに足を運んでいるのでしょうか。

建物の外観や内観のデザインが素敵で綺麗とかスタッフの対応が気さくで気持ちいいとか何か理由があると思います。

賃貸住宅でも同じことが言えます。
毎月家賃を支払ってくれる「常連さん」なのですから、
いつまでも快適に住んでいただきたいと思っていただけるはずです。

そのために共用部分は綺麗に保つ必要があります。
いつも汚い状態だと「いつかはもっと綺麗な所に住み替えよう」と思われてしまうでしょう。


もうひとつ貸主が長く住めば得をするという貸し方もあります。

たとえば、賃貸借契約の更新時にテレビモニター付きのインターホンを導入してみてはいかがでしょうか。
あるいはエアコンを新調したり、プロのクリーニングを入れてあげたりと。
空室になった時にお金をかけなければならないのなら、今、住まれている方に使ってあげたほうが、
喜んでもらえますし、投資が活きてくるのではないでしょうか。